Immobilier en Roumanie : évolution des prix de l'immobilier d'habitation en Roumanie

Evolution des prix de l'immobilier en Roumanie sur la période 2000-2016

Evolution des prix de l'immobilier en Roumanie sur la période 2000 à 2008

L'immobilier en Roumanie a connu un très fort dynamisme depuis les années 2000.

Ce dynamisme a particulièrement profité aux grandes villes du pays, et en particulier à Bucarest où l'on a observé un doublement des prix moyens sur la période 2005-2008, et même un quadruplement de ces mêmes prix moyens sur la période 2003-2008.

Evolution des prix de l'immobilier en Roumanie sur la période 2008-2016

Avec la crise économique et financière, la tendance s'est inversée à partir de 2008 avec une diminution progressive des prix, due notamment à la réticence des banques roumaines de financer de nouvelles acquisitions immobilières (Cf. infra).

Courant 2010, le prix moyen des transactions immobilières à Bucarest est redevenu comparable à celui observé en 2006, avant l'adhésion de la Roumanie à l'Union Européenne, et fin 2012 les prix se situent aux environ de ceux observés en 2004.

Observation chiffrée de l'évolution du prix de l'immobilier d'habitation (ancien) à Bucarest

Sources : observation des prix moyens de transaction habituellement pratiqué sur l'immobilier d'habitation collectif ancien (de type studio) en milieu central et semi-central à Bucarest.

Le prix individuel de chaque bien immobilier dépendra ensuite des facteurs suivants, par ordre hiérarchique :

• De la localisation exacte du bien et de la qualité de la « zone »;
• De l'année de construction de l'immeuble;
• De la situation de l'appartement dans l'immeuble;
• De l'état de l'appartement.

L'impact de la crise financière de 2008 sur les prix de l'immobilier en Roumanie 

La crise financière de l'automne 2008 a mis fin de manière assez brusque à la croissance des prix de l'immobilier roumain, qui avait du reste commencé à s'infléchir dès le printemps 2008.

Ce renversement de tendance rapide trouve son explication dans les phénomènes suivants :

• Les taux d'intérêt ont augmenté rapidement (un phénomène directement perceptible en Roumanie puisque l'emprunt « à taux variable » y est la norme);
• Les banques ont considérablement durci leurs conditions d'accès au crédit, de sorte que les acheteurs potentiels sont souvent obligés d'ajourner leur projet, créant un déséquilibre entre l'offre et la demande;
• Les banques, qui ont anticipé une diminution des prix de l'immobilier, ont parfois demandé à leurs emprunteurs des compléments de garantie (la mise en place d'un « cash collateral » par exemple), qui a obligé certains d'entre eux à se démettre rapidement et dans de mauvaise conditions d'une partie de leur patrimoine foncier pour satisfaire aux exigences bancaire;
• L'attentisme général qui prévaut.

Au-delà de la baisse des prix, c'est le ralentissement du nombre des transactions immobilières qui caractérise le marché immobilier en Roumanie depuis 2010.

Le gouvernement roumain a cependant pris un certain nombre de mesures pour redynamiser ce secteur de l'économie, et notamment une série de dispositifs visant à faciliter l'accession à la propriété des jeunes ménages roumains.

La plupart des analystes (au rang desquels les équipe de LPG Expertiza Contabila et LPG Roumanie) estiment cependant que cette crise devraient être de courte durée grâce à l'envergure des actions entreprises par les gouvernements nationaux et à la coordination européennes et mondiales de ces actions.

Le retour de la croissance du marché immobilier en Roumanie est attendu pour la fin de début de l'année 2014.

La tendance attendue sur la période 2016-2020

La plupart des analystes (aux rangs desquels les équipe de LPG Expertiza Contabila et LPG Roumanie) estiment que le marché immobilier a atteint son plus bas en 2015 et qu'il va progressivement se reprendre sur la période 2016-2020. Les spécialistes de LPG Expertiza Contabila soulignent toutefois que cette reprise devrait être lente et que la croissance ne devrait pas dépasser, dans le meilleur des cas, 20% sur la période 2016-2020.

Les précautions à prendre lors d'un achat immobilier en Roumanie

Les acquéreurs devront veiller particulièrement aux points suivants lors d'un achat :

• L'existence d'un extrait cadastral mentionnant les hypothèques inscrites;
• Le régime juridique du immobilier cédé (pour s'assurer notamment
  (i) que le vendeur est légitimement propriétaire;
  (ii) qu'il est autorisé à céder son bien (certaines dispositions de la loi sur la privatisation restreignaient la possibilité de vente de certains biens immobiliers par ceux qui en avaient reçu l'attribution - la période communiste a en effet créé des difficultés spécifiques dues aux expropriations et aux privatisations ou réattribuions et ces difficultés doivent être envisagées avec grand sérieux);
• Que le cédant soit bien à jour des taxes et impôts et charges de copropriété;
• L'existence du certificat d'enregistrement de l'immeuble;
• L'existence d'un certificat de performance énergétique du bien vendu;
• La vulnérabilité de l'immeuble par rapport aux risques sismiques et son assurabilité.

Selon les cas particuliers, il conviendra peut être de veiller à d'autres points spécifiques et l'assistance de spécialistes paraît nécessaire.

En qualité de cabinets conseils (sans être des agences immobilières), LPG Expertiza Contabila et LPG Roumanie assistent les personnes ou sociétés désireuses de se constituer un patrimoine immobilier en Roumanie dans les domaines suivants:

• Assistance à la recherche d'un bien;
• Assistance à la mise en place de financements;
• Réflexion autour de la stratégie fiscale et patrimoniale;
• Réflexion sur le contexte juridique;
• Interprétariat et traduction.