Immobilier en Roumanie : évolution des prix de l'immobilier d'habitation en Roumanie
Évolution des prix de l'immobilier en Roumanie depuis 2000
Évolution des prix de l'immobilier en Roumanie sur la période 2000 à 2008
L'immobilier en Roumanie a connu un très fort dynamisme depuis les années 2000.
Ce dynamisme a particulièrement profité aux grandes villes du pays, et en particulier à Bucarest où l'on a observé un doublement des prix moyens sur la période 2005-2008, et même un quadruplement de ces mêmes prix moyens sur la période 2003-2008.
Évolution des prix de l'immobilier en Roumanie sur la période 2008-2020
Avec la crise économique et financière, la tendance s'est inversée dès 2008, avec une nette diminution des prix à partir de cette date, du fait d’un ensemble de facteurs :
- Les taux d'intérêt ont augmenté rapidement (un phénomène directement perceptible puisque l'emprunt « à taux variable » était la norme en Roumanie) ;
- Les banques ont considérablement durci leurs conditions d'accès au crédit, de sorte que les acheteurs potentiels ont souvent été obligés d'ajourner leur projet, créant un déséquilibre entre l'offre et la demande ;
- Les banques, qui ont anticipé une diminution des prix de l'immobilier, ont souvent demandé à leurs emprunteurs des compléments de garantie pour garantir des prêts déjà consentis (la mise en place d'un « cash collateral » par exemple), qui a obligé certains d'entre eux à se démettre rapidement et dans de mauvaises conditions d'une partie de leur patrimoine foncier pour satisfaire aux exigences bancaires ;
La baisse des prix a été rapide dès 2008, si bien que, courant 2010, le prix moyen des transactions immobilières à Bucarest était redevenu comparable à celui observé en 2006, avant l'adhésion de la Roumanie à l'Union Européenne, et, fin 2012, les prix moyens se situent aux environ de ceux observés en 2004.
Au-delà de la baisse des prix, c'est la morosité et le ralentissement du nombre des transactions immobilières qui caractérisaient le marché immobilier en Roumanie sur l’ensemble de la période 2008 – 2020, malgré les différentes mesures gouvernementales, et notamment la série de dispositifs visant à faciliter l'accession à la propriété des jeunes ménages roumains.
Ce ralentissement du nombre des transactions trouvait sa cause profonde dans le déficit démographique que connaissait le pays à cette époque, puisqu’avec l’accession à l’UE et l’ouverture des frontières, de nombreux roumains ont alors fait le choix de quitter définitivement le pays pour trouver de meilleures emplois à l’étranger (UE, USA, Canada notamment).
Évolution des prix sur la période depuis 2020
Les prix du marché immobilier sont globalement repartis à la hausse depuis 2020. Les raisons de cette tendance haussière sont notamment les facteurs économiques et démographiques.
En effet, avec l’élévation globale du niveau de vie de la population, et notamment la hausse importante des salaires moyens au cours de la décennie, les ménage roumains ont pu constituer une épargne qu’ils investissent aujourd’hui en priorité dans le logement.
Par ailleurs, la dynamique démographique s’est inversée :
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D’abord, avec l’effet du Covid, qui a généralisé le télétravail, et qui a ainsi permis à une partie des Roumains, qui avaient quitté la Roumanie au cours de la décennie précédente pour aller travailler dans le secteur tertiaire à l’étranger, de revenir en Roumanie tout en gardant son employeur étranger et poursuivre la relation de travail en télétravail.
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Ensuite, avec l’effet de la guerre en Ukraine qui a déplacée des populations ukrainiennes (femmes et enfants notamment), créant une demande supplémentaire significative en logements.
Ce mouvement de hausse des prix reste toutefois limité car les banques roumaines restent globalement frileuses en matière de financement immobilier et très "bureaucratiques" dans le traitement des demandes de prêt.
En outre, les taux d’intérêt restent élevés (à la fois en LEI et EUR) et dans tous les cas supérieurs à la rentabilité locative normale du marché.
Les précautions à prendre lors d'un achat immobilier en Roumanie
Les acquéreurs devront veiller particulièrement aux points suivants lors d'un achat :
- L'existence d'un extrait cadastral mentionnant les hypothèques inscrites ;
- Le régime juridique du immobilier cédé, pour s'assurer notamment :
(i) que le vendeur est légitimement propriétaire ;
(ii) qu'il est autorisé à céder son bien (certaines dispositions de la loi sur la privatisation restreignaient la possibilité de vente de certains biens immobiliers par ceux qui en avaient reçu l'attribution - la période communiste a en effet créé des difficultés spécifiques dues aux expropriations et aux privatisations ou réattribuions et ces difficultés doivent être envisagées avec grand sérieux) ; - Que le cédant soit bien à jour des taxes, impôts, et charges de copropriété ;
- L'existence du certificat d'enregistrement de l'immeuble ;
- L'existence d'un certificat de performance énergétique du bien vendu ;
- La vulnérabilité de l'immeuble par rapport aux risques sismiques et son assurabilité.
Selon les cas particuliers, il conviendra peut être de veiller à d'autres points spécifiques et l'assistance de spécialistes paraît nécessaire.
En qualité de cabinets conseils (sans être des agences immobilières), LPG Expertiza Contabila et LPG Roumanie assistent les personnes ou sociétés désireuses de se constituer un patrimoine immobilier en Roumanie dans les domaines suivants:
- Assistance à la recherche d'un bien;
- Assistance à la mise en place de financements;
- Réflexion autour de la stratégie fiscale et patrimoniale;
- Réflexion sur le contexte juridique;
- Interprétariat et traduction.
